Casa Magnolia — Ristrutturazione
Via Pordenone 3, San QuirinoIncontro BCC — briefing
Martedì 7 luglio, ore 10:00 · Kevin Taiariol, Filiale San Quirino (Piazza Roma 3) · Obiettivo: mutuo ipotecario ristrutturazione 200-300k a SAL, condizioni pulite, ipoteca perimetrata
| Approvazione | GIÀ AUTORIZZATA dalla direzione — con donazione dichiarata nero su bianco e P.IVA fresca: i due rischi grossi sono passati. Lavori riconosciuti 450k (max 550k, da computo definitivo) |
| Importo | 250.000€ PIENI — non più "80% della perizia": importo concesso, indipendente dal perito che scrive 270 o 320 |
| Tasso | FISSO IRS 25a + spread 0,50% = oggi 3,66% (pre-amm. e ammortamento). ⚠ L'IRS si fissa alla stipula: ogni settimana di attesa è rischio tasso |
| Riduzione post-lavori | ⚠ ARRETRAMENTO vs verbale: "potrai ridurre SE il mercato è favorevole" (riferimento ~2,90% oggi ≈ rata 1.175) — non più automatica. Da contrattualizzare, o piano B: surroga gratuita post-lavori |
| Erogazione | A SAL, con interessi SOLO sul capitale erogato — meglio del "tutto subito" verbale: il problema tesoreria/carry sparisce, si tira solo quando serve |
| Rate | 12 mesi pre-amm. solo interessi sull'erogato → poi ~1.273€/mese a 3,66% · ~1.175 se green 2,90 · ~1.259 con CPI 3,56 |
| Costi | Perizie 310 + 240 cad. intermedie + 290 finale · istruttoria 1.300 (era 1.500 a voce) · sostitutiva 625 · 100€/erogazione · 3€/rata · + notaio + incendio |
| Flessibilità | Estinzione e decurtazione SENZA spese (la decurtazione riduce la rata) |
| CPI (opzionale) | Spread −0,10 (→3,56%): risparmio interessi ~4.065€. Costo: 4.412€ una tantum (primi 10 anni) + 562€/anno dall'11°. Revocabile dall'11° anno. Conviene SOLO a 3 condizioni (vedi risposta n.2) |
Le 4 richieste INVIATE a Kevin (email 15/7, ore 20:28) — in attesa di risposta
1. Spread green in contratto: riduzione dello spread alla consegna dell'APE A2-A4 scritta in contratto (l'IRS resta quello di stipula) — non "se il mercato è favorevole". Rete di sicurezza comunque in mano: surroga gratuita post-lavori con classe A
2. CPI — tre conferme: (a) revocando dall'11° anno lo spread RESTA 0,40? (b) premio 4.412 cash o finanziato? (c) beneficiario/vincolo e massimali. Se (a)=sì e (b)=cash → CONVIENE (~350€ netti per 10 anni di copertura 250k). Se (a)=no → term life di mercato
3. Conferme tecniche: interessi solo sull'erogato · prima erogazione a fine settembre · causale atto "ristrutturazione abitazione principale"
4. Timing: perizia anche entro luglio + stipula calendarizzata — l'IRS si fissa alla stipula e agosto è fermo
Nota: il punto "lotto fuori ipoteca" è DECADUTO — il lotto edificabile è particella separata (oltre una stradina) in comproprietà 1/3 Alex, 1/3 fratello, 1/3 madre: non fa parte della proprietà casa e non può entrare nell'ipoteca. Il giardino sarà sui lotti agricoli adiacenti.
Fisso vs variabile: FISSO, e non è opinione
Gap di soli 0,3 punti (2,6 vs 2,9): l'opzione fisso costa quasi zero. E con la surroga gratuita per legge, il fisso contiene GIÀ l'opzione di scendere se i tassi crollano — protezione totale al rialzo + partecipazione al ribasso. Il variabile a questo gap è strettamente dominato. Kevin ha ragione.
Con l'erogazione a SAL e interessi solo sull'erogato, la questione parcheggio XEON/deposito SPARISCE: si tira solo quando serve, lo XEON resta a rendere. APE post-lavori da fare SUBITO a fine cantiere: la riduzione tasso (contrattuale o via surroga) vale ~1.200-2.100€/anno. ⚠ Ricordare: la classe A2-A4 va CALCOLATA da Perissinotto con l'isolamento interno prima di congelare le stratigrafie — il green del mutuo dipende da lì.
IRS 25a ~3,2-3,3 · migliori green classe A/B sul mercato: TAN da 2,85, TAEG ~3,0-3,05 (LTV 80!) — tu sarai classe A a LTV ~45. I green migliori prezzano SOTTO l'IRS.
Formula robusta ai movimenti tassi (la surroga avverrà con l'IRS del 2027): target green ≈ IRS −0,3 / +0,0. ⚠ BCE ha alzato 25bp l'11 giugno e si riunisce il 23 luglio: il 3,66 si fissa alla stipula — stipulare presto. Frase per Kevin: "il mercato fa TAN da 2,85 su classe A/B a LTV 80; io sarò classe A a LTV 45, e a voce mi avevi indicato 2,7: scriviamo la griglia green nel contratto".
Il collaterale cresce più veloce del debito
Erogazione a SAL su cantiere da ~450k: a ogni tranche il valore dell'immobile sale più dell'erogato. Rischio banca in discesa costante.
Istruttoria già pronta
TAV, computo, contratto impresa (cost+ con SAL e report settimanali), cronoprogramma, budget: la stessa documentazione che produco per il cantiere è la vostra istruttoria. Il perito ha tutto.
Capacità di rimborso su tre gambe
Reddito professionale (prima fattura emessa, atteso 6-15k netti/mese, regime impatriati = netto alto), patrimonio 885k come buffer, e a fine lavori potenziale locativo comprovato: la casa rendeva 1.400/mese PRIMA dei lavori, il prodotto finito vale 2.400+ sul mercato base USAF.
Timeline chiara
SCIA a settembre, cantiere ~9 mesi, prima erogazione utile ottobre — per allora avrò 4+ mesi di fatturato documentato.
Disponibilità a costruire relazione
Canalizzazione di fatturato/flussi in filiale è sul tavolo — a fronte di spread. È la moneta con cui si negozia, non un regalo.
⚠ PROVENIENZA DONATIVA — la casa è donata (zia, inizio 2026): per le banche è IL flag da checklist, perché se un legittimario del donante vincesse la riduzione, l'ipoteca cadrebbe (artt. 561/563 c.c.)
Giocarla PER PRIMI, coi fatti: donante di 84 anni, mai sposata, senza figli, genitori premorti — quindi OGGI NON ESISTE NESSUN LEGITTIMARIO, e sorella e nipoti non lo sono né potranno mai esserlo (i collaterali non hanno legittima). L'unico scenario teorico è un matrimonio della donante a 84+ anni. Rischio attuariale ≈ zero: (1) POLIZZA DONAZIONE a premio minimo a copertura banca (via notaio dell'atto); (2) ATTESTAZIONE/PARERE del notaio sull'assenza di legittimari — una pagina che fa passare la pratica in direzione crediti. Domanda gate a Kevin: 'con polizza + parere notarile, la provenienza donativa passa? Cosa serve d'altro?'
⚠ P.IVA aperta da poche settimane, una sola fattura
Storico reddituale estero documentabile + regime impatriati (netto alto a parità di lordo) + contratti/incarichi in essere. Controproposta se esitano: delibera ORA, prima erogazione a ottobre a SAL — per allora 4+ mesi di fatturato. NON accettare 'torna tra un anno': Maria ha già scritto che l'anzianità non è un requisito rigido.
⚠ Liquidità cassa dichiarata solo ~40k
Il grosso è investito e una parte è in strumenti monetari (XEON) liquidabili in 2 giorni. La liquidità non è il problema: è una scelta di allocazione. Non serve smontare nulla per le prime fasi del cantiere.
⚠ Nessun reddito da locazione corrente (la casa affittata È quella in ristrutturazione)
Vero — ma è un upside, non un buco: il canone 1.400 era della casa vecchia; il prodotto finito rende 2.400+ sul mercato USAF. La rata si regge sul reddito professionale (rata 1,2-1,5k vs 6-15k netti = 10-25% di incidenza, ben sotto il vostro 35%).
⚠ Reddito variabile 6-15k/mese
Si ragiona sulla media prudente e sul buffer patrimoniale: 885k coprono ~50 anni di rate. Disponibile a mostrare pipeline/contratti, non solo fatture.
⚠ Regime impatriati poco noto in filiale
Spiegarlo in 30 secondi: reddito FISCALE dimezzato ma netto REALE più alto. Se l'istruttoria guarda il netto disponibile, il regime gioca a favore. Portare prospetto semplice fatturato → netto.
"Le conviene un prestito personale per una parte"
→ No grazie — 7-9% TAEG contro 3,5% del mutuo. Se l'importo bancabile è più basso, riduco l'importo, non cambio strumento. (Già escluso per iscritto nella mail del 26/6.)
"Possiamo fare pegno sul dossier titoli" / "porti il portafoglio da noi"
→ Le azioni estere non si muovono e pegno no — la mia quota di equity la SPENDO nei SAL, non si può vincolare. Controproposta: l'intero baricentro bancario della famiglia viene qui — la mia quota (~250k) transita e staziona su conto BCC durante il cantiere, canalizzo il mio fatturato, e la mia compagna porta conto personale + conto P.IVA (fattura ~2,8k/mese). Due clienti nuovi e 15-20k/mese di movimentazione — in cambio di spread. Baratto flussi contro prezzo, NON titoli contro importo.
"La polizza CPI è necessaria per la delibera"
→ Per legge è facoltativa; obbligatoria solo incendio/scoppio. La valuto se muove il TAEG più del suo costo — e ho diritto a portare una polizza esterna equivalente (art. 28 DL 1/2012). Mi dia il TAEG con e senza.
"Il variabile oggi conviene"
→ Mi faccia entrambe le griglie (fisso/variabile, 20 e 25 anni, TAEG completo). Su un orizzonte ventennale il fisso è il default; il variabile solo con sconto vero o con CAP. Decido sul delta, non sull'opinione.
"Meglio erogazione unica, meno complicazioni"
→ Preferisco SAL: pago interessi solo sull'erogato e il vostro rischio scende a ogni tranche. Il mio geometra DL certifica gli avanzamenti — chiedo solo che le perizie intermedie siano poche e a costo dichiarato. Alternativa di compromesso: due tranche.
"La perizia parte dal valore attuale (280k), quindi max 200-220k"
→ Il mutuo ristrutturazione si perizia sul VALORE FINALE a lavori ultimati — il computo da 450k è allegato. Su 550-600k finali, 250-300k è LTV sotto il 50%. Chiedo esplicitamente che l'incarico al perito includa il valore post-operam.
"Ipoteca di primo grado sull'intera proprietà"
→ Sull'abitazione va bene. Chiedo però il perimetro: il lotto edificabile da 1.200 mq va ESCLUSO dall'ipoteca (frazionamento prima della stipula, o restrizione). È la mia riserva di liquidità e non serve a garantire un LTV già sotto il 50%. Iscrizione al 150-200%: standard, ok.
"Con la P.IVA appena aperta serve un garante"
→ Preferisco di no: il patrimonio È la garanzia. Se serve conforto, prima covenant informativi (fatturato documentato). CARTA DI RISERVA se insistono: co-intestazione del mutuo con la mia compagna — P.IVA forfettaria più anziana della mia, ~2,8k/mese di fatturato stabile, e i flussi famiglia canalizzati qui diventano ~10-18k/mese. Meglio di qualsiasi garante esterno. (Da giocare SOLO se il sì è appeso a questo — lei firmerebbe un debito 25ennale su una casa non sua.)
"Su immobile di provenienza donativa non facciamo ipoteca"
→ Capisco la policy, ma questo è il caso di scuola in cui la policy non ha oggetto: donante 84enne, nubile, senza figli, ascendenti premorti — non esiste alcun legittimario, e sorella e nipoti non possono diventarlo per legge. Porto comunque polizza donazione a beneficio della banca (premio mio) + attestazione notarile sull'assenza di legittimari. Se con questi due documenti la direzione crediti dice ancora no, ditemelo oggi: il dossier lo porto altrove senza rancore.
| Importo € | 20 anni | 25 anni |
|---|---|---|
| 200.000 | ~1.149 €/mese | ~991 €/mese |
| 250.000 | ~1.437 €/mese | ~1.239 €/mese |
| 300.000 | ~1.724 €/mese | ~1.487 €/mese |
Incidenza rata su 6-15k netti/mese: 10-25% — ampiamente dentro qualsiasi soglia di sostenibilità. È l'argomento che chiude le obiezioni sul reddito.
Regola d'oro: al primo incontro si ascolta, si prende il foglio informativo e si esce. Kevin deve uscire dall'incontro pensando "questo cliente lo voglio io" — non il contrario.