Casa Magnolia — Ristrutturazione

Colonica di Roiata · di fronte a Casa Magnolia (~30 m)

Colonica: demolizione senza ricostruzione

Decisione 18/9/2026: demolire la sola colonica del 1930, tenere padiglione e barchessa, chiudere il lato terrazzo con parete nuova. Restituisce vista, ~700 m² di parco, fine di topi e piccioni, zero manutenzione e IMU sul fabbricato. Volume non recuperabile: accettato consapevolmente.

Budget 45-50k · cantiere gen-feb 2027
Colonica 1930
DEMOLIRE
3 piani, 28×8 m, mattoni pieni, orditura tetto marcia, solai legno. Piccioni e topi.
Padiglione centrale
TENERE
Terrazzo, portico, tetto in c.a. — muri e tetto propri: taglio pulito dalla colonica. Nuova parete a chiudere il lato terrazzo.
Barchessa
TENERE
Telaio c.a., portico su due livelli, tetto in ordine. Il magazzino che serve esiste già qui.
Timeline

1 · Set 2026

PEC al Comune (schedatura, zona, fascia, titolo) + cessazione contatore E-Distribuzione

2 · Ottobre

Risposte Comune → incarico geometra: rilievo, sovrapposizione PPR, strutturista

3 · Fine ott

Deposito CILA + paesaggistica semplificata (60 gg) + nulla osta Consorzio

4 · Fine dic

Autorizzazione attesa

5 · Gen-Feb 2027

Cantiere: 3-4 settimane (svuotamento, guano, pinza 2 gg, cassoni 3-5 gg)

Quadro autorizzativo

Titolo edilizio

CILA (art. 16-bis LR 19/2009); SCIA solo se la parete del terrazzo assume rilevanza strutturale. Decide il tecnico.

Paesaggistica semplificata — 60 gg

Fascia 150 m della Roggia di Roveredo lambisce l'estremità ovest → per l'art. 60 NTA del PPR conta tutto l'edificio. Voce B.15 DPR 31/2017 (demolizione senza ricostruzione di edificio privo di interesse) + B.3 per la parete. Sovrapposizione su cartografia Variante 2 del PPR.

⚠ GATE: schedatura PRGC

La colonica NON deve essere schedata come edificio rurale di interesse. Non verificato: serve risposta SCRITTA del Comune (PEC). Se schedata → demolizione vietata, si torna al piano tetto.

Fascia idraulica

10 m dal canale (R.D. 523/1904) per costruzioni e scavi; possibile regola consortile diversa. Nulla osta Consorzio Cellina Meduna per parete nuova e rimozione fondazioni — non per la demolizione fuori terra.

Sisma + sicurezza

Classificazione LR 16/2009 e DPReg 165/2024 (deposito o autorizzazione). Programma demolizioni nel POS, verifica preliminare amianto.

Catasto e fisco

Soppressione unità, IMU sull'area durante i lavori, poi terreno agricolo. Nessuna detrazione per la sola demolizione. IVA 22% sulla demolizione pura.

Costi — 40-55k tutto compreso (probabile 45-50)
Smaltimento Lorenzon (600-700 t, 45-52 cassoni)18-22 k
Escavatore 25 t con pinza5-8 k
Manodopera (impresa a ore)4-5 k
Tecnico e pratiche5-7 k
Parete nuova e finiture4-8 k
Guano e ingombranti2-4 k
Utenze0,5-2 k

Prato finito (rimozione fondazioni + terra): +10-13k, anche l'anno dopo. Alternativa scartate: rifare il tetto (45-55k, edificio brutto da mantenere) · vendere (30-60k netti ma cantiere di anni con 10-15 persone stabili nel parco).

Cantiere
Impresa a ore con mezzi propri. Svuotamento interni → bonifica guano (1-2 t) → escavatore 25 t con pinza (2 gg) → carico e rotazione cassoni (3-5 gg), un uomo a terra per separare legno e ferro. Coppi recuperati solo per la scorta della barchessa. Smaltimento a Lorenzon (San Quirino, 2 km), 45-52 cassoni a 360 € IVA inclusa.
Incastri con Casa Magnolia — il brief da solo non li vede

1 · Continuità Edil gen-feb 2027

Il cantiere colonica cade quando la squadra muratori CM è sottoutilizzata (fase impianti/finiture): chiude l'inverno del patto di continuità con Denis. Citarla come PROSPETTIVA, non promessa, finché il Comune non risponde sulla schedatura. Il corso escavatori si ripaga anche qui.

2 · Derattizzazione PRIMA di demolire

La demolizione disperde la colonia di topi — a 30 m c'è il cantiere CM pieno di coibentazioni e cartongessi. Campagna esche 2-3 settimane prima dell'abbattimento (~300-500 €), nel programma demolizioni del POS. Stessa finestra: chiusura accessi CM + rete barchessa.

3 · Banda di Montinaro

L'incarico colonica atterra sul geometra a ottobre, insieme alla variante CM post-decreto. Regola scritta: la variante di Casa Magnolia ha priorità assoluta; la colonica può slittare di 2 settimane senza danno.

4 · Lorenzon: conto combinato

Consegniamo 600-700 t di mattone ora; in primavera CM compra stabilizzato per vialetto/carport. Negoziare insieme: prezzo a corpo sullo smaltimento (elimina il ±5k) + riacquisto riciclato certificato. Cliente da 20k, non due da 10.

5 · Enel: cessazione nel filone aperto

Canale E-Distribuzione già attivo per le due pratiche CM: la cessazione con rimozione contatore parte subito via Chiara citando le pratiche in corso — stessa zona, probabilmente stessa squadra.

6 · La barchessa semplifica la variante CM

Se ufficio giardino/deposito attrezzi trovano casa nella barchessa (telaio c.a., tetto ok) usando le Salamander spurie e la Stiferite '83 già accatastata, il "manufatto giardino" ESCE dalla variante di ottobre: una voce in meno da autorizzare, zero volumi nuovi, materiali già pagati.

Rischi aperti

Schedatura PRGC: se positiva, demolizione vietata → si torna al piano tetto. È il gate di tutto.

Tonnellate reali: ±5k sul totale — un prezzo a corpo di Lorenzon lo elimina.

Contenuto interno: quantità da verificare con sopralluogo.

Tempi del gestore per contatore e linea in facciata — mitigato agganciando la cessazione al filone Enel CM.

Prossimi passi
PEC al Comune con i quesiti (schedatura PRGC = go/no-go) — QUESTA SETTIMANA, gratis
Cessazione con rimozione contatore a E-Distribuzione (via Chiara)
Incarico al geometra: rilievo, sopralluogo, sovrapposizione PPR, CILA + paesaggistica, strutturista, POS, amianto, catasto
Richiesta nulla osta al Consorzio Cellina Meduna
Preventivo Lorenzon (a corpo!) e preventivo impresa
Chiudere la finestra aperta, rete sulla barchessa prima del cantiere
Derattizzazione programmata 2-3 settimane pre-demolizione

Dossier completo nel repo: colonica/brief-2026-09-18.md + colonica/incastri-casa-magnolia.md. Budget colonica FUORI dal budget 500k di Casa Magnolia.