Casa Magnolia — Ristrutturazione
Via Pordenone 3, San QuirinoBonus & Fisco
Lo stack fiscale della ristrutturazione — FVG, prima casa · analisi 5 luglio 2026
Totale stack atteso
98.200 € – 108.700 €
su ~500k di progetto · + upside FOGLIA30 fino a 60k
Detrazioni IRPEF (10 anni)
73.400 € – 77.900 €
≈ 7790 €/anno di rate
Cash (GSE + Regione FVG)
24.800 € – 30.800 €
non tocca capienza né tetto riordino
Costo effettivo progetto
~413.000 €
pianificando ~87.000 € di recupero (17%) — ~400k solo se tutto perfetto
Detrazione maturata: 0 €
Obiettivo: saturare i 96k con pagamenti entro il 31/12/2026 (50% → dal 2027 solo 36%)
Conta il reddito complessivo FISCALE: con gli impatriati al 50% è l'imponibile post-esenzione, non il fatturato — quasi certamente sotto i 75k.
Reddito complessivo (imponibile)
Figli a carico
Nessun tetto — sotto i 75k il riordino non si applica. Rate stimate: 7790 €/anno.
L'esenzione 50% dimezza anche la capacità di assorbire le detrazioni. Le rate non assorbite sono perse per sempre.
Imponibile IRPEF (post-esenzione, post-INPS)
IRPEF lorda stimata: 4600 €/anno vs rate stack 7790 €/anno
⚠ Assorbi 4600 €/anno — perdi 3190 €/anno ≈ 31.900 € in 10 anni
L'UNICA leva rimasta è il tuo fatturato (≥ ~110k negli anni delle rate): l'affitto è cessato coi lavori e la partner è in forfettario (zero IRPEF). Quando il regime impatriati scade, la capienza raddoppia da sola. Stima lorda semplificata (niente addizionali/detrazioni personali): il conto vero è del commercialista.
Il 50% spetta SOLO ai titolari di diritto reale con abitazione principale. Tutti gli altri, al massimo, il 36%.
Fidanzata non convivente
Non può detrarre nulla.
Convivente di fatto registrata
Dichiarazione di convivenza all'anagrafe PRIMA dei pagamenti che sostiene lei (bonifici dal suo conto, suo CF).
Moglie non proprietaria
Il matrimonio da solo NON dà il 50%: senza quota resta familiare convivente.
Co-titolare + abitazione principale
Serve una quota dell'immobile. Donazione a fidanzata = 8% d'imposta (no). Tra coniugi = franchigia 1M€, solo notaio ~2,5-4k. Sequenza: matrimonio → quota → 50%.
Aggiustati per: cliff 2026→2027 (molti pagamenti al 36%), capienza impatriati, cantiere da metà settembre, fondi FVG a sportello.
Numero di pianificazione: ~87.000 € (17% del progetto) → costo effettivo casa ~413.000 €
Composizione: ~25.000 € CASH entro il 2027 (Conto Termico + FOGLIA31 + FV alla prossima finestra) + ~62.000 € di rate IRPEF spalmate 2027-2036. Più della metà del valore dipende da gesti amministrativi, non dalla fortuna.
Capienza ferma a ~4k/anno (70k fatturati, affitto in cedolare): metà delle rate si perde. Cash GSE+FVG salvi perché non serve IRPEF. Detrazioni assorbite ~40k + cash ~25k.
Capienza sistemata (fatturato ≥ ~110k negli anni delle rate), front-load 2026 sui 96k, U contropareti a norma, domande FOGLIA31/GSE puntuali, causale mutuo corretta. Detrazioni ~60-67k (incl. interessi mutuo) + cash ~20-27k. Costo effettivo casa: ~408-418k.
Come sopra + proroga del 50% nel 2027 (+8-10k) e/o finestra FOGLIA30 acchiappata prima dell'avvio lavori (fino a +60k, non pianificabile). Da non mettere a budget.
Le quattro mosse che spostano il numero (pigro → disciplinato)
Detrazioni IRPEF — 10 rate annuali
Stato — IRPEF · 50% prima casa · 96.000€ per immobile
48.000 €
Edil Innovation (demolizioni, cerchiature, muratura, sottoservizi) + professioni (Montinaro, Segatto, iDea) + oneri
Pagamenti al 50% solo fino al 31/12/2026 — poi 36%
- Il solo pacchetto Edil satura il tetto: oltre i 96k i bonifici non rendono più (tetto per immobile, non per persona)
- Bonifico parlante su ogni pagamento (art. 16-bis DPR 917/86)
- Abitazione principale entro fine lavori per il 50%
- Front-load: ogni euro dei primi 96k pagato entro il 31/12/2026 vale +14 punti
Stato — IRPEF + ENEA · 50% prima casa · detrazione max 60.000€
8500 € – 9500 €
Finestre + vetratona (~18k) — fattura dedicata del serramentista
ENEA entro 90gg dalla fine intervento
- Uw entro i limiti zona E (~1,40) — il nostro target ≤1,0 passa largo
- Tetto separato dal 96k del bonus casa: non lo consuma
- Si cumula con FVG FOGLIA31 fino al 100% del costo
Stato — IRPEF + ENEA · 50% prima casa · detrazione max 60.000€
10.000 € – 13.000 €
Contropareti Marzinotto + insufflaggio + tetto CLIMACELL (~21–26k)
ENEA entro 90gg — ⚠ verifica trasmittanze PRIMA di posare
- ⚠ CRITICO: pareti U ≤ ~0,23 W/m²K — la stratigrafia PIR 20mm + lana 50mm va verificata da iDea sul valore limite
- Se servono 2cm di isolante in più per i requisiti, si fanno: sbloccano ~16–20k tra eco e FVG
- Si cumula con FVG FOGLIA31 fino al 100% del costo
Stato — IRPEF · 19% · max ~490€/anno
4400 € – 4900 €
19% degli interessi passivi del mutuo BCC, su un tetto di 2.582€ di interessi/anno — richiede causale 'ristrutturazione abitazione principale' nell'atto
Stipula entro 18 mesi da inizio lavori · abitazione principale entro 6 mesi da fine lavori
- È uno sconto IRPEF: stesso secchio delle rate del bonus stack → il fabbisogno di capienza annuo sale a ~7,8k
- Qui sono contati i primi 10 anni (~490/anno finché gli interessi annui superano il tetto); prosegue per tutta la vita del mutuo: ~9-10k totali
- Niente riporto e niente rimborso: capienza insufficiente = quota persa
Stato — IRPEF · 50% · 5.000€ di spesa
2500 €
Elettrodomestici cucina + arredo (prorogato per il 2026)
Acquisti solo DOPO l'inizio lavori (data SCIA)
- Pagamento tracciato (bonifico o carta — no contanti)
- Classi minime: forno A, lavatrice/lavastoviglie E, frigo F
Cash — GSE + Regione FVG (fuori IRPEF, fuori tetto riordino)
GSE — contributo cash · fino al 65% — zona E premiata · erogazione unica se ≤ 15.000€
4000 € – 6000 €
PdC Panasonic Aquarea R290 — fattura Vasco DEDICATA (al posto dell'ecobonus su quella spesa)
Domanda GSE entro 90gg dalla fine intervento — cash in ~4-6 mesi
- Richiede sostituzione di generatore esistente: foto + targa + smaltimento della vecchia caldaia PRIMA della rimozione
- NON cumulabile con detrazioni sulla stessa spesa → fattura separata solo PdC + posa
- Apparecchio nel Catalogo GSE = procedura semplificata
- Non tocca il tetto riordino >75k (non è una detrazione)
Regione FVG — cash · 50% · 12.000€ per tipo di intervento
17.000 € – 21.000 €
Serramenti + involucro pareti + copertura — SI CUMULA con l'ecobonus fino al 100% del costo
Domanda APPENA ogni intervento è ultimato e pagato — ordine cronologico
- Riconosciuti: serramenti fino a 1.500€/mq, pareti 180€/mq, copertura 200€/mq
- Fondi 2026: 16,7M in esaurimento, integrazione ~30M proposta — non aspettare fine cantiere
- Residenza FVG + diritto reale sull'immobile
- Finestre + contropareti possono arrivare a costo effettivo ~zero (50% eco + 50% Regione)
Regione FVG — cash · 40% del costo · 1.200€/kW — max 7.200€
3800 €
Upgrade +8 kWp + inverter 15kW trifase (~9,5k)
Finestra attuale chiude 15/09/2026 a lavori ULTIMATI — il nostro FV arriva nel 2027
- Si punta alla finestra successiva (misura rifinanziata ogni anno dal 2023, 50M nel 2026)
- Fatture già conformi al bando: intestazione, kW, voci separate FV/inverter
- CT non copre FV residenziale e il 96k è saturo: la Regione è l'unica via per il FV
Regione FVG — cash · 50% · fino a 60.000€ (tipo I)
0€ – 60.000€
Opere edilizie da persone fisiche — la lotteria da tenere d'occhio
⚠ I lavori devono iniziare DOPO la domanda — monitoraggio settimanale fino all'avvio cantiere
- Bando 2025 chiuso (graduatoria 10/12/2025); 15M sul 2026 per scorrimento + nuovi bandi attesi (LR 8/2025)
- Se una finestra apre prima dell'ordine di avvio a Edil: domanda PRIMA, poi si parte
- A cantiere partito è persa — ma NON si ritarda il cantiere per un bando ipotetico
- Non cumulabile con incentivi regionali energia: se vinto, verificare compatibilità con FOGLIA23/31
Una fattura = un regime. Intestatario = la leva contro il tetto riordino. Stato aggiornabile — si salva in locale.
| Blocco / fattura | Fornitore | Regime | Stima | Intestatario | Stato |
|---|---|---|---|---|---|
SAL Edil Innovation (blocchi Allegato D) Satura il 96k da solo — front-load 2026, bonifico parlante sempre | Edil Innovation | B.Casa 50% | 150.000 € | ||
Parcelle professioni (geometra, strutturista, termotecnico) IVA 22% + cassa — detraibili dentro il 96k | Montinaro / Segatto / iDea | B.Casa 50% | 42.000 € | ||
Finestre + vetratona Fattura dedicata · ENEA 90gg · domanda FVG a posa finita | Serramentista (da scegliere) | Eco SerramentiFVG 31 | 18.000 € | ||
Contropareti + insufflaggio + tetto ⚠ U ≤ limite: far progettare iDea sul valore prima di posare | Marzinotto + ditta insufflaggio | Eco Coibent.FVG 31 | 23.000 € | ||
Pompa di calore (fattura DEDICATA) Foto + smaltimento vecchia caldaia · domanda GSE 90gg · niente detrazioni su questa fattura | Vasco (Termoidraulica Yatsenovych) | CT 3.0 | 11.000 € | ||
Fotovoltaico +8kWp + inverter Fatture conformi bando FVG — prossima finestra (post 15/09/2026) | Varnier | FVG 23 | 9500 € | ||
Elettrodomestici cucina + arredo Costo reale cucina 36k IVA 22% inclusa: 30k cucina con montaggio, 6k elettrodomestici. Il bonus mobili resta limitato a 5k di spesa agevolabile. | Vari | Mobili | 36.000 € | ||
Resto impianti e finiture (VMC, clima, radiante, bagni, elettrico…) 96k saturo → nessun beneficio marginale, ma bonifici parlanti comunque (preserva opzioni) | Vasco / Varnier / vari | B.Casa 50% | 120.000 € |
Nota beni significativi: su fatture ricche di beni significativi (climatizzatori, infissi, sanitari) l'IVA 10% copre i beni solo fino al valore della prestazione — l'aliquota effettiva su clima e serramenti sarà tra 10% e ~16%. È la norma: chiedere all'installatore la corretta ripartizione fornitura/posa in fattura.
Analisi del 5 luglio 2026 — dettaglio completo e fonti in bonus-stack-casa-magnolia.md. Documento di lavoro, non consulenza fiscale: validare col commercialista prima del primo SAL. Aliquote 50% confermate per pagamenti entro il 31/12/2026.