BCC Pordenonese e Monsile — Filiale San Quirino (Kevin Taiariol) · Offerta scritta del 15/7/2026 · ← torna alla dashboard
✓ Già autorizzata dalla direzione — con donazione dichiarata e P.IVA fresca
Importo concesso
250.000 €
pieni — non più 80% della perizia
Tasso fisso oggi
3,66%
IRS 25a (3,16) + spread 0,50 · si fissa alla stipula
Durata
25 anni
+ 12 mesi pre-ammortamento (solo interessi)
Rata a regime
~1.273 €
1.175 se green 2,90 · 1.259 con CPI
Cosa DÀ la banca
250k a SAL — tiri quando serve, a tranche
Interessi solo sull'erogato — il non-tirato dorme gratis: zero carry
Fisso 25 anni non richiamabile — se i mercati crollano, non può chiederti nulla
Estinzione e decurtazione a costo zero — accorci quando vuoi
Surroga libera — l'opzione di scendere se i tassi calano
12 mesi di pre-ammortamento — rata leggera mentre il cantiere beve
Donazione accettata — dichiarata per iscritto, nessuna riserva
Cosa VUOLE la banca
Ipoteca di 1° grado sull'abitazione (iscrizione tipica 150-200% dell'importo)
Perizie di avanzamento prima di ogni tranche (310 + 240 cad. + 290 finale)
Computo metrico definitivo (arriva con la SCIA) — lavori riconosciuti 450-550k
Polizza scoppio/incendio (obbligatoria — farla coprire anche grandine su FV e vetri)
Rata puntuale — l'unica vera obbligazione mensile (~700€ in pre-amm.)
Notaio a inizio e fine · causale atto: ristrutturazione abitazione principale
Propone la CPI (facoltativa) — vedi il bivio più sotto
Il tasso, tre scenari barre = tasso · a destra la rata
Base (oggi)
3,66% · 1.273€
Con CPI (−0,10)
3,56% · 1.259€
Green post-APE A2-A4
~2,90% · 1.175€
⚠ Il green NON è automatico nella lettera («se il mercato è favorevole»). E c'è un'incoerenza da chiarire: a voce 2,7 — per iscritto ~2,9. Nota tecnica: 2,9 non può essere IRS 3,16 + spread → il green è un prodotto/griglia diversa, da farsi spiegare (indice + spread). Rete di sicurezza comunque: surroga gratuita a lavori finiti (notaio a carico della banca subentrante) — con casa in classe A, LTV ~45% e 12 mesi di rate puntuali sarai il cliente che ogni mutuo green vuole. Downside realistico se BCC dice no al green in contratto: ~2k di extra-interessi nel periodo lavori, poi surroga. I ~30k si perdono solo dormendo.
Benchmark di mercato (luglio 2026): IRS 25a ~3,2-3,3 · migliori mutui green classe A/B: TAN da 2,85, TAEG ~3,0-3,05 (BPER promo) → i green migliori prezzano SOTTO l'IRS (−0,3/−0,4). Fasce obiettivo per il tuo profilo (classe A, LTV ~45%): ≤2,75 = ottimo deal · 2,80-2,95 = buono (il 2,90 scritto è qui) · 3,0-3,15 = mercato · ≥3,2 = si surroga. In formula, robusta ai movimenti tassi: target green ≈ IRS −0,3 / +0,0. ⚠ BCE ha ALZATO 25bp l'11 giugno e si riunisce il 23 luglio → un motivo in più per stipulare presto.
Perché la battaglia sul green vale la pena
INTERESSI TOTALI SE RESTA 3,66%
~137k €
in 25 anni + pre-amm.
vs
SE GREEN ~2,90% DAL 2° ANNO
~107k €
≈ 30.000€ di differenza in una clausola (o una surroga)
La rata nel tempo pre-ammortamento: interessi solo su ciò che hai tirato
~183€ott
~397€dic
~610€mar
~763€giu
1.273€da mese 13
1.175€se green
Mesi 1-12: solo interessi, crescono con le tranche erogate. Dal mese 13: capitale + interessi. Con reddito 6-15k netti/mese l'incidenza resta tra il 8% e il 21%.
Piano erogazioni suggerito ~340€ di costi fissi a tranche → 3-4 tranche è l'ottimo
T1 · STIPULA / AVVIO — FINE SET
60k
erogato: 60k
Demolizioni, taglio pareti, acconto finestre
T2 · ~DICEMBRE
70k
erogato: 130k
Cerchiature chiuse + casa chiusa · e front-load fiscale entro il 31/12 (aliquota 50%)
Lo XEON fa da cassa operativa settimanale (SAL Edil); le tranche ricaricano a blocchi. Da confermare con Kevin: consolidamento sull'erogato se non tiri tutto + scadenza erogazioni (probabilmente fine pre-amm.).
Fonti & impieghi progetto ~500k IVA inclusa, senza piscina/pergola
BANCA 250k
XEON 250k
Mutuo BCCCapitale proprio (XEON)
Cuscinetto a fine cantiere:
XEON 44k
BONUS 25k
≈ 70k liquidi post-lavori · le azioni USA (~595k) non si toccano mai — il mutuo esiste per questo.
Costi una tantum ~5,7k totali stimati
Notaio — 2 atti (stima)
~2.5-3.2k€
Istruttoria
1.300€
Perizie (4)
1.080€
Imposta sostitutiva
625€
Erogazioni (4×100)
400€
Il conto onesto oltre gli interessi: una tantum ~5,9-6,6k (con notaio 2 atti) · correnti ~9-10k in 25 anni (incendio ~300/anno + 3€/rata) · meno la detrazione 19% sugli interessi che restituisce ~9-10k nel decennio+ → costo accessorio netto ~6-7k sull'intera vita del mutuo. CPI a parte, solo se passa il bivio.
I tuoi assi nella manica
Non richiamabilità — la ragione per cui il mutuo batte il lombard: nessun margin call, mai
Decurtazione gratis = il 25 anni si comporta da 15 quando vuoi tu (mai il contrario)
Surroga = opzione gratuita sul ribasso tassi / sul green negato
Detrazione 19% interessi (max ~490€/anno) con causale ristrutturazione
Inflazione — rata nominale fissa: nel 2045 varrà ~700€ di oggi, il tuo fatturato no
Il bivio CPI spread −0,10 · premio 4.412€ una tantum (10 anni) + 562€/anno dall'11° · revocabile dall'11°in attesa risposta Kevin
Domanda decisiva (a): revocando la polizza all'11° anno, lo spread RESTA 0,40? · (b): il premio si paga cash o viene finanziato? · (c): massimali e vincolo/beneficiario?
Prior realistico: le CPI bancarie sono storicamente tra i prodotti a più alto margine del canale banca — l'onere della prova è tutto sulla BCC. Senza le tre conferme scritte, la risposta di default è no + term life di mercato.
Se (a) = SÌ e (b) = cash → CONVIENERisparmio interessi ~4.065€ − premio 4.412€ = ~350€ netti per 10 anni di copertura morte + invalidità totale da 250k. E agli eredi resterebbe la casa senza debito. Si aderisce e si revoca all'11° anno.
Se (a) = NO → NON convieneTenerla a scadenza costa ~12,8k per risparmiarne ~4. Si rifiuta (è facoltativa per legge) e si compra una term life di mercato: ~150-250€/anno per la stessa copertura.
Le 4 richieste inviate email del 15/7, ore 20:28in attesa risposta
1
Green in contratto: riduzione dello spread alla consegna APE A2-A4 (IRS di stipula invariato) — non «se il mercato è favorevole»
2
CPI: le tre conferme del bivio qui sopra
3
Tecniche: interessi solo sull'erogato · prima erogazione a fine settembre · causale «ristrutturazione abitazione principale»
4
Tempi: perizia anche entro luglio + stipula calendarizzata (l'IRS si fissa lì, e agosto è fermo)
Nota: il punto «lotto fuori ipoteca» è decaduto — il lotto edificabile è particella separata in comproprietà (1/3), fuori dalla proprietà casa per natura.
Da chiedere nel prossimo giro: (5) come si compone esattamente il tasso green post-lavori — indice + spread — e perché a voce era 2,7 e per iscritto 2,9? · (6) quanti atti notarili servono (stipula + quietanza finale?) e stima parcella complessiva.